Перевод жилого помещения в нежилое в 2026 году: порядок, документы, сроки

Жилое помещение по закону можно использовать только для проживания. Чтобы открыть в квартире магазин, офис, салон красоты, стоматологию или кафе, её нужно перевести в нежилой фонд. Это меняет назначение помещения в ЕГРН.

Работа из дома без приёма посетителей перевода не требует: закон разрешает профессиональную деятельность и ИП в жилом помещении, если это не нарушает права соседей и требования к жилью (ст. 17 ЖК РФ).

Условия задаёт ст. 22 Жилищного кодекса:

• квартира находится на первом этаже — или выше, но помещения прямо под ней нежилые (например, над магазином);
• к помещению можно обеспечить отдельный вход, не через подъезд и общие лестницы;
• в квартире никто не живёт постоянно — на практике всех жильцов выписывают до подачи документов;
• права на квартиру не обременены правами других лиц — например, залогом или арестом.

Администрация откажет, если:

• квартира на втором этаже и выше, а под ней жилые квартиры;
• отдельный вход сделать невозможно — доступ только через подъезд;
• переводят часть квартиры, а не помещение целиком;
• в квартире кто-то постоянно живёт;
• права на квартиру обременены правами других лиц;
• дом — наёмный дом социального использования;
• помещение переводят для религиозной деятельности.

Отказ можно обжаловать в суде, но если нарушено одно из условий ст. 22, шансы низкие. Поэтому возможность перевода лучше проверить до заказа проекта.

1. Проверка условий. Этаж, помещения снизу, возможность входа с улицы, отсутствие жильцов и обременений.
2. Техпаспорт и поэтажный план. Нужны план помещения с техническим описанием и поэтажный план дома.
3. Проект. Проект перепланировки или переустройства под новое назначение: отдельный вход, крыльцо, инженерные сети.
4. Общее собрание и согласия. Протокол общего собрания собственников и письменное согласие собственников примыкающих помещений.
5. Подача заявления. Через МФЦ или Госуслуги. Решение принимают не позднее 45 дней, документ выдают в течение 3 рабочих дней (ст. 23 ЖК РФ).
6. Работы, приёмка и ЕГРН. Если нужны работы, после них работает приёмочная комиссия. Перевод завершён, когда изменения внесены в ЕГРН.

Если под новое назначение нужна перепланировка, её согласуют в том же решении. Как устроено согласование перепланировки — в статье как узаконить перепланировку квартиры.

По ст. 23 Жилищного кодекса:

• заявление о переводе;
• правоустанавливающие документы на помещение;
• план переводимого помещения с его техническим описанием (техпаспорт);
• поэтажный план дома, в котором находится помещение;
• проект переустройства и (или) перепланировки — если они нужны для нового назначения;
• протокол общего собрания собственников помещений дома с согласием на перевод;
• согласие каждого собственника помещений, примыкающих к переводимому.

Выписку из ЕГРН администрация может запросить сама, но на практике её проще приложить.

С 2019 года без согласия соседей перевод не согласуют. Нужны два документа:

• Протокол общего собрания собственников помещений дома с решением о согласии на перевод. Если для входа нужна часть общего имущества — участок под крыльцо или часть фасада, — это тоже решает собрание.
• Письменное согласие каждого собственника помещений, примыкающих к переводимому, — соседей через стену, сверху и снизу.

Это самый долгий и непредсказуемый этап. Лучше начать с разговора с соседями и управляющей компанией ещё до заказа проекта.

Заявление подают через МФЦ «Мои документы» или портал Госуслуг, решение принимает администрация Красноярска. По закону решение принимают не позднее 45 дней, ещё 3 рабочих дня отводится на выдачу документа. Если после решения нужны работы, добавьте время на ремонт, приёмку и внесение изменений в ЕГРН.

На практике больше всего времени уходит на проект и общее собрание собственников. Евгений консультирует онлайн, поэтому проверить возможность перевода можно из любого города.

Для частного дома действует та же логика: жилое помещение становится нежилым по решению органа местного самоуправления. Но добавляется вопрос земли: вид разрешённого использования участка должен допускать нежилое здание — например, магазин или офис. Если участок предназначен для ИЖС, может понадобиться сначала изменить ВРИ.

Соседей по дому и общего собрания здесь нет, поэтому процедура обычно проще, чем для квартиры. Возможность перевода конкретного дома лучше проверить на консультации.